2003年我市房地产价格在上年高速爬升基础上，仍然保持一定的涨幅。全年房屋销售价格总指数为111%，其中商品房价格指数106.8%，商品住宅价格指数108.1%，二手房价格指数115.7%，二手住宅价格指数115.1%；房屋租赁价格指数为108.8%；土地销售价格指数138.9%。与省内各主要城市相比，房屋销售价格总指数及主要分类指数涨幅均低于宁波市而高于杭州市；房屋租赁价格总指数涨幅分别高于杭州、宁波2.1和2.8个百分点；土地交易价格总指数分别高于杭州、宁波0.8和25.7个百分点。纵观2003年我市房地产市场走势，我市房价在省内各设区市中率先完成了从低价位、高增长起步阶段，走向高价位、低增长的调整阶段转型的过程。 　　一、房屋销售价格从整体猛升，转向有升有降 　　2003年房屋销售价格走势变化大致可分三个阶段：一是上半年相对平稳期。一季度因为有春节这个歇业期，价格历来较为平稳，二季度突发“非典”疫情，销售和交易势头顿减。受上年翘尾因素影响，上半年同比指数仍然上升了8.3个百分点，但与上年四季度相比价格总水平只爬升4%。二是七月初至八月中旬的“井喷”期。以新城部分期房价格飙升为突破口，因人为炒作引发二手房价格快速上升，市区及临近地区各地段的二手房屋在近一个月时间内，每平方米平均上涨了300-500元。三季度房屋销售总指数同比上升17.4个百分点，二手房指数同比上升22.6个百分点，涨幅在全省各地市中居第二位。三是从九月份开始的调整期。八月下旬国家陆续出台了关于整顿房地产市场秩序和调整房地产开发信贷政策等相关措施，房地产市场逐步有所降温，过热的房市一下子冷清下来。下半年我市二手房交易过户件数约4650件，同比剧降40%；交易面积约40万平方米，同比下降32%。四季度房屋销售价格总指数比三季度只微升0.3个百分点，二手房指数微升0.1个百分点；其中商品房多层住宅和二手房住宅价格还出现了近几年罕见的负增长，分别比三季度下降0.1%和0.9%。 　　二、房地产租赁与销售价格比价渐趋合理 　　2003年我市房屋租赁价格指数逐步回升，同比指数升幅从2002年一季度负增长0.1个百分点，到二至四季度平均上升4.1个百分点，再到去年一至四季度分别上升7.8、8.8和9.7、8.7个百分点，呈阶梯状逐步扩大。其中2003年一至三季度住宅租赁价格指数升幅均保持在两位数，同比分别上升17.6、11.2和18.7个百分点。租赁价格与省内主要城市及全省平均水平相比均保持较快的增幅。其原因主要有二：一是房屋销售价格持续增长带动的滞后影响；二是大规模旧城改造所带来的需求加大刺激。房屋租赁价格的适当回升，有助于调整失衡的房屋租售比，减少二手房交易中存在的短期投机现象，使我市房地产市场更加健康地发展。 　　三、土地交易价格涨幅过高，推动房价居高难下 　　2003年土地交易价格总指数138.9%，涨幅高于全省平均水平17.5个百分点，比宁波市高25.7个百分点，涨幅十分惊人，显示了我市特殊的市情：一方面是房地产商、居民的开发热、购房热持续增长；另一方面是市区可用土地面积的先天不足和相对滞后的城市规划。2003年进入房地产市场的土地投标面积比上年约比2002年减少30%，土地投标总金额却占到2002年80%。扬扬止沸，不如釜底抽薪，要想平抑房价，必先控制土地交易价格上涨过快。随着温州作为浙南闽东区域领跑城市地位的逐步确立，人口集聚速度必然加快，只有加紧城市规划力度，扩大建成区面积，加快卫星城镇建设，引导房地产商和市民向周边地带开发、投资，从而缓减中心区的压力，满足中低阶层市民的住房需要，使我市房地产市场持续、健康地发展。 　　四、我市房地产价格与省内主要城市的比较 　　我市房屋销售价格总指数及主要分类指数涨幅均低于省内其他十个地市平均水平1-5个百分点（详见下表）。房屋租赁价格总指数和土地交易价格总指数则比全省平均水平分别高3.9和17.5个百分点。 　　2003年杭宁温三市房地产销售价格同比指数比较表（%） 　　 销售价格总指数 商品房指数 商品房住宅指数 二手房屋指数 二手住宅指数 　　温州 111 106.8 108.1 115.7 115.1 　　杭州 106.1 106 106.1 108 107.8 　　宁波 116.6 115.8 116.2 119.1 121.1 　　全省 112.7 111.6 112.5 116.6 117.7 　　 　　从绝对价格上看，商品房销售综合平均价均高于宁波而低于杭州。全年商品房销售综合平均价格每平方米5756元，比宁波的4510元高27.3%，比杭州的6662元低15.7%。其中商品住宅全年综合平均价每平方米5097元，比宁波的4229元高20.5%，比杭州的5792元低13.6%。 　　五、2004年我市房地产市场应予以特别关注的问题 　　2003年我市房地产市场总体上说还是健康有序的。但是，部分地段房价过高、涨得过快，相当多的群众买不起房，有的还买不到房，这也是事实。那么，面对2004年我市房地产市场进入高价位、低增长的调整阶段新特点，要注意处理好哪些方面的问题呢？ 　　(一)要正视房价高定位带来的负面问题。房价的过高定位不仅会因“透支需求”而造成今后需求增长的明显放慢，损害我市经济，更重要的是房价过高将降低我市的区域经济竞争力，一是因商业用房将会抬高企业的经营成本，从而导致外部资本流入速度放慢；二是房价过高，将会抑制第三产业发展，像餐饮、小商业和其他服务业主要的成本是店面租金，高房价将会阻碍这些第三产业发展，影响就业增长，最终影响消费增长；三是高房价会造成人才流失。高房价不是一个城市竞争力的体现，也不是一个城市生活水平的必须反映，努力建立一个低成本高效率的城市，是地方政府的重要职责。　　 　　（二）要注意处理好５％的“富豪”市场和９５％的大众市场的关系。只有大众消费和大众市场的稳定发展，才是房地产长久稳定快速增长的“真谛”。为此要加大经济适用房建设力度，扩大经济适用房供应面，改变经济适用房分配方法，使其真正发挥对房价的抑制、平衡作用。 　　（三）要继续完善房地产市场的监管和调控体制：完善土地招投标机制；引进市场准入机制，规范房地产开发和交易行为；采取必要措施，防止恶意炒作，哄抬房价行为。 　　 　　（城市调查队 价格处）