——二ＯＯ三年三季度我市房地产价格走势浅析
　　
　　一、房价涨幅居省内三大中心城市之首
　　　　市统计局城市调查队最新调查显示，今年第三季度我市房屋销售价格总指数为117.4，比上年同期上升17.4%，比二季度同比指数高出10.4%，实际价格总水平比二季度上升5.6%。三季度我市房屋销售价格涨幅居省内三大中心城市之首，分别比杭州、宁波高出11.8和1.3个百分点。从指数结构上分析，二手房屋（含住宅和非住宅）价格指数上升了22.6%，直接影响总指数上升10.5个百分点，致使房价总指数今年首次突破两位数，成为拉动我市市场房价飞涨的主要因素。三季度我市房屋销售价格呈现两个阶段变化：一是七月初至八月中旬由人为炒作引发的二手房价格快速上升期。以新城部分期房价格飙升为契机，在近一个月时间内，市区及临近地区各地段的二手房屋每平方米平均上涨了300-500元。二是从八月下旬开始的二手房交易降温期。八月份国家陆续出台关于整顿房地产市场秩序和调整房地产开发信贷政策等相关措施，房地产市场逐步有所降温，过热的二手房市场一下子冷清下来。据统计，第三季度我市二手房交易过户件数约1500件，同比剧降62%，比今年二季度下降61%；交易面积约12万平方米，同比下降59%，比今年二季度下降64%。
　　二、房屋租赁价格一路攀升
　　我市房屋租赁价格指数逐步回升，据市统计局城市调查队调查，从2002年一季度负增长0.1%，到二、三、四季度分别上升1.8%、7.4%和3.2%，再到今年一、二季度上升7.8%和8.8%，直到三季度上升9.7%，上升幅度呈阶梯状逐步扩大。其中今年一至三季度住宅租赁价格指数升幅均保持在两位数，同比分别上升17.6、11.2和18.7个百分点。价格的回升，反映出我市房屋租赁市场逐步升温。从表层因素看，是市场比价效应对前几年我市失衡的房屋租售比例的一种自动调整。按照房地产市场的国际惯例，房价一般是月租金的100-200倍,而我市目前房价与月租金比例为300：1，租金显然偏低。从深层次看，是房屋租赁市场内在需求在拉动。就拿一向冷落、少有人投资的专业写字楼来说，在未来几年内，以坐落在繁华商业中心地段68层的世贸中心大厦为标志，在温州将屹立起近二百层楼面的专业写字楼，显示了开发商、投资商对我市房屋租赁市场的十足信心。
　　三、土地交易价格快速上扬
　　　　受城市建设用地规模的限制，三季度我市投入房地产开发的土地面积，只有区区2个地块，约一万三千平方米，比上年同期5个地块，约六万一千平方米，减少78.6%。 面对温州几百家房开公司，实在是“僧多粥少”，投标价比上年翻番毫不奇怪。看来如何调节土地供应量大小，适时满足房地产开发对土地的需求，促使房地产市场良性发展，还是摆在我市相关职能部门面前的一大课题。
　　四、影响我市房价走势的因素
　　1、长期影响因素：国家宏观调控措施力度。房地产向来是个政策性很强的行业。而温州的房地产市场需求是典型的投资主导性需求，投机性很强，因此对国家相关政策的调整更加敏感。虽然八月份国家陆续出台了整顿房地产市场秩序和控制房地产信贷规模的相关政策，但关键的相关配套措施却尚未出台。因此房贷新政具体实施办法出台的时间及其力度，将会左右一时期内我市房地产市场价格的走势。
　　　　2、中期影响因素：土地投标价格。房地产价格的上升说到底就是土地价值的上升，因此土地投标价格的变化将预示着未来商品房价格升降。今年一至三季度及三季度土地投标综合平均楼面价格分别为每平方米3300元和4514元，比去年三季度的每平方米2859元，分别提高了15.4%和57.8%。因此，我市未来一、两年内商品房价格上涨压力仍然较大。
　　　　3、短期影响因素：季节性因素。从我市近几年来的二手房交易数据统计可以看出，二、三季度是二手房交易的旺季；一、四季度则相对较淡。2001年、2002年我市二、三季度二手房交易件数分别比一、四季度多出10%和20%。在没有重大因素影响的情况下，成交活跃的每年二、三季度房地产价格往往上升较快，而一、四季度则价格相对平稳或略有回落。因此单从季节性因素考虑我市房地产价格将进入半年左右的高位盘整期。